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2021年以來(lái)，九峯的藍(lán)眼睛石材立面一如既往地在陽(yáng)光下閃耀著沉穩(wěn)的大氣，但其推廣的聲音卻越來(lái)越少。
不明就里的會(huì)討論：賣(mài)那么貴，有人買(mǎi)嗎？
但有某銀行私行行長(zhǎng)說(shuō)，就在上個(gè)月，他在九峯待了一個(gè)小時(shí)，前前后后看到置業(yè)顧問(wèn)接待了9組客戶。他有一點(diǎn)驚呆：這么貴的房子，這么多的客戶？
小編好奇跟九峯的工作人員討論，他們是否受到最近樓市熱度的影響？
他們反而淡定地說(shuō)：沒(méi)感覺(jué)出來(lái)，市場(chǎng)跟去年并沒(méi)有很大差別，畢竟他們一套房子貨值都在300萬(wàn)+，一般不受市場(chǎng)操控。
現(xiàn)象：
好房子，從賣(mài)不快到不急賣(mài)
西區(qū)的豪宅和改善住宅，在新的土拍現(xiàn)實(shí)下，開(kāi)發(fā)商的心態(tài)慢慢地從賣(mài)不快到不急賣(mài)發(fā)生了轉(zhuǎn)化。
天煜九峯是從一開(kāi)始就做好了現(xiàn)房銷(xiāo)售的準(zhǔn)備，這兩年來(lái)價(jià)格基本沒(méi)有波動(dòng)，但是產(chǎn)品已經(jīng)賣(mài)得七七八八，小高層已經(jīng)沒(méi)有產(chǎn)品可售，目前只剩下一個(gè)半高層在售和兩個(gè)多層即將推售。
而最近另一家改善型的小區(qū)，黃金城，也將樓盤(pán)中150㎡以上的戶型進(jìn)行了調(diào)價(jià)，內(nèi)部人士坦言：怕一不小心賣(mài)光了，團(tuán)隊(duì)沒(méi)事干。
被外界期待的新東升宸院項(xiàng)目的成本有多高？
拿地1016萬(wàn)/畝，樓面價(jià)已經(jīng)8024元/㎡，按照業(yè)內(nèi)毛估，加稅費(fèi)之后其成本將不低于1.4萬(wàn)/㎡。
賣(mài)合理利潤(rùn)的話，售價(jià)也將達(dá)到1.75萬(wàn)左右。
對(duì)比當(dāng)年隔壁的金地華著，當(dāng)年帶精裝大概1.4萬(wàn)/㎡，現(xiàn)在位置在其西側(cè)宸院，成本已經(jīng)到了1.4萬(wàn)，就容易理解黃金城惜售的心態(tài)。
金城臻岳，兔巴哥朗悅府，要賣(mài)多少錢(qián)？
單價(jià)不知道。
但是開(kāi)發(fā)商都把起步戶型拉到了160㎡以上，總價(jià)已經(jīng)沒(méi)有200萬(wàn)以下的產(chǎn)品了。
200萬(wàn)，將在今年下半年成為新區(qū)一個(gè)真真正正的門(mén)檻。
有錢(qián)人要為這個(gè)門(mén)檻付出積蓄，開(kāi)發(fā)商要為這個(gè)門(mén)檻付出類(lèi)似九峯一樣的產(chǎn)品投入，接下來(lái)看三家本土開(kāi)發(fā)商的表演時(shí)刻了。
警示：淄博西區(qū)144㎡以下房屋余額已不足
1)我眼中的西區(qū)和實(shí)際的西區(qū)
傳統(tǒng)心理認(rèn)知中的西區(qū)和實(shí)際的西區(qū)范圍是有區(qū)別的。
心理認(rèn)知中的西區(qū)，南到新村路，北到魯泰大道，東到世紀(jì)路，西到原山大道。
這里以華光路、聯(lián)通路和北京路、上海路為黃金軸線，匯聚了城市中優(yōu)質(zhì)的資源。
而事實(shí)西區(qū)的地理版圖南到昌國(guó)路，西到高速路，北到高速路，只有東側(cè)是不變地到世紀(jì)路。
外溢部分的西區(qū)只是部分擁有了優(yōu)質(zhì)資源。
2）西區(qū)貴，貴的只是西區(qū)或者新區(qū)這倆字嗎？
答案當(dāng)然不是。
你也會(huì)看到，同樣在新區(qū)，有的房子2萬(wàn)，有的房子不到1萬(wàn)，一倍的差距，除了自身品質(zhì)外，主要是對(duì)于四大資源的占有。
一是公園，二是學(xué)校，三是地標(biāo)（圖書(shū)館、海岱樓等城市資源），四是商場(chǎng)。
有些項(xiàng)目四大資源全有，比如齊潤(rùn)花園，小編在無(wú)數(shù)場(chǎng)合遇到齊潤(rùn)業(yè)主，他們都會(huì)說(shuō)，我推薦某某朋友也買(mǎi)了，我當(dāng)時(shí)就告訴他們，買(mǎi)這里肯定不后悔，齊潤(rùn)業(yè)主的自豪感到現(xiàn)在都只增不減。
而小編一個(gè)做地產(chǎn)的朋友曾經(jīng)因?yàn)橄矚g齊潤(rùn)花園的位置，又沒(méi)有機(jī)會(huì)入手差點(diǎn)選了某茂，后來(lái)及時(shí)收手。
所以，對(duì)資源占用的千差萬(wàn)別，導(dǎo)致了價(jià)格千差萬(wàn)別。
3）傳統(tǒng)心理認(rèn)知范圍內(nèi)的新區(qū)，新房存量已經(jīng)嚴(yán)重不足
新區(qū)一年能賣(mài)多少房子呢？作為資深寫(xiě)稿人，小編給大家找到了2018年12月28日的一篇文章：【必讀】數(shù)字告訴你：2019年淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)什么樣？
2018年樓市火爆的那一年，新區(qū)賣(mài)了至少5500套房子。
4）聚焦144㎡以上做改善 開(kāi)發(fā)商這么想真的對(duì)嗎？
今年下半年淄博樓市會(huì)有三大劍客上市：新東升宸院（三院南）、金城榮基臻岳（遠(yuǎn)景花園北）、兔巴哥朗悅府（天悅東）。
但據(jù)傳，無(wú)一例外都是圍繞著大戶型在做，加上目前天煜九峯等項(xiàng)目逐步剩下的都是大戶型產(chǎn)品。
這意味著想在西區(qū)核心區(qū)域，買(mǎi)個(gè)144㎡以下戶型的機(jī)會(huì)越來(lái)越少了。
這究竟是市場(chǎng)的真實(shí)需求，還是開(kāi)發(fā)商的集體誤判？
需要時(shí)間進(jìn)行檢驗(yàn)。
你覺(jué)得呢？
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